Konut Sektöründe Neler Oluyor?

  • 22.04.2022 05:55
  • Okunma: 674 kez

Türkiye, 2022 yılına döviz hareketliliği ve yüksek enflasyon gündemi ile girdi. Buna bağlı olarak ekonomik sorunların yaşandığı bir dönemden geçerken, konut sektörü aldı başını gidiyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) Mart ayı konut satış verilerine göre, Türkiye genelinde konut satışları bir önceki yılın aynı ayına oranla yüzde 20.6 artış gösterdi. Yine Mart ayında yabancılara yapılan konut satışları, bir önceki yılın aynı ayına oranla yüzde 31 arttı.

Kimi emlak uzmanlarına göre bu durum, enflasyona bağlı olarak ‘mala kaçış’ şeklinde yorumlanıyor. Konut satışları artış gösterdikçe, konut fiyatları da artıyor. Bu denli fiyat artışının sebebi kimilerine göre tedarik sıkıntısı, maliyet giderleri ve yabancıya yapılan konut satışları. Kimilerine göre de arz ile talep arasındaki dengesizlik.

Resmî rakamlara göre, yıllık enflasyon oranı yüzde 61 olarak açıklandı. Konut sektöründe de artışlar yüzde 61 oranında olması gerekirken; yüzde 100, yüzde 200 oranında artışlar, fahiş fiyatlar söz konusu. Bilinen bir şey var ki; bu şartlarda maaşlı, ücretli bir işte çalışarak ev almak artık imkânsız görünüyor.

Yapılan bir araştırmaya göre şu anda Türkiye nüfusunun yüzde 59’u "Gelirim, giderimi karşılamıyor." diyor. Yüzde 27’i, "Gelirim, giderimi ucu ucuna dengeliyor." diyor, geriye kalan yüzde 13’lük kesim ise hayatından memnun. Yani 84 milyonun 12 milyona yakını ekonomik olarak rahat; geriye kalan 72 milyon vatandaş ise konuta, altına, dövize istese de yatırım yapamayacak durumda. Yapılan araştırma, bir yönüyle çözüm bekleyen gelir dağılımı eşitsizliğine de dikkat çekiyor.

Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan geçtiğimiz hafta yüzde 9 faizle, iki yıl geri ödemesiz, on yıl vadeli, sadece ihracatçıların ve turizmcilerin faydalanabileceği ve yatırım yapma koşuluyla; enflasyonun çok altında yeni bir kredi paketi açıkladı. Türkiye’de yatırıma ihtiyaç var. Açıklanan paket yatırım için önemli bir fırsat; işsizlik azalır, üretim artar, enflasyon düşer fakat maksat hâsıl olursa ne âlâ! Ne yazık ki geçmişten de örnekle bu tür uygun krediler alınıyor; yatırım aracına dönüşmeden bir şekilde konut sektörüne, altına, dövize aktarılıyor. Netice olarak bu durum dövizdeki ve konut fiyatlarındaki artışın sebepleri arasında yer alıyor.

Hükümet, enflasyon ile mücadele noktasında birçok önlemler almaya çalışıyor. 20 kalem üründe fiyat sabitlemesi gündemde. Aradaki farkı, devletin sübvanse edeceği söyleniyor. Yine bazı temel gıda maddelerinde KDV indirimi yapılıyor. Bu bağlamda fiyatların düşmesi gerekirken, tersine yükseliyor.  Konut sektöründeki durum da farklı değil! Arazi ve arsa tesliminde KDV yüzde 18'den yüzde 8’e çekildi fakat konut satışlarına ve kira fiyatlarına olumlu yönde yansıtılmadı, aksine fiyatlar her geçen gün katlanıyor. Oysa KDV oranının arsa ve arazilerde yüzde 8’e düşmesi, maliyetler açısından dikkate değer bir gelişmeydi.

Peki, alınan önlemler çerçevesinde fiyatların düşmesi gerekirken neden yükseliyor?

Arz talep dengesi, maliyet artışı, yabancılara konut satışı hikâyesi üzerinden hileli yönlendirme vs. manipülasyon yapıldığı açık! Konut sektöründe çok büyük kâr marjları dönüyor. Yüzde 20 oranında kâr payından bahsetmek, konut sektörü için geçerli bir durum değil. 500 TL maliyeti olan bir dairenin satış fiyatı 2 milyondan başlıyorsa, burada acil önlem alınması gereken bir husus kendini gösteriyor. Serbest piyasa diyerek geçemeyiz. Serbest piyasa, denetimsizlik demek değildir. Konut sektöründe bir başıboşluk hâkim ve bu durum da enflasyon oranlarının daha fazla yükselmesine sebebiyet veriyor.

Konut manipülasyonu bilinçli, organize bir şekilde yapılıyor. "Yabancılara konut satılıyor." hikâyesi üzerinden, konut piyasası dolarize edildi. Fiyatlar yabancıya konut satışları üzerinden belirleniyor. Sıcak para girişi, yabancı yatırım vurgusu yapılıyor. Yabancılara konut satışıyla, yatırım değil rant elde edilmiş olunuyor. Yatırım; Fabrika, AR-GE, istihdam, üretim, katma değer demektir.

Barınma hakkı anayasal bir haktır. Bir evin en önemli gider kalemi kiradır. Asgari ücretin 4.250 TL olduğu bir ülkede kira fiyatları 3 bin, 4 bin, 5 binden, konut satış fiyatları 1 milyondan başlarsa; büyük şehirlerde barınma krizi, sosyal sorunlar baş gösterir. Bu koşullarda konut alması, ev kiralaması zor olan orta ve düşük gelirli vatandaşları düşünmek, fahiş artış gösteren fiyat piyasasını dengelemek, konuta erişimi sağlamak hükümetin öncelikli sorumluluğudur.

Hatırlayanlar vardır. 1990’lı yılların ortalarında, kiralara her yıl yüzde 100 oranında zam yapılırdı. 1999’da başlayan 2001’de patlak veren ekonomik krize davetiye çıkaran bir konu da artan kiralar ve konut fiyatlarındaki yükselişti. 2002 seçimleri sonrası göreve gelen Başbakan Recep Tayyip Erdoğan’ın ilk yaptığı şey konut sektörünü disipline etmek, kontrol altına almak oldu. O dönem kira bedellerine ve kira artışına belli bir kota koyularak sorun çözülmüştü.

TOKİ ve Emlak Konut projesi, manipülasyonların ön açtığı fahiş fiyatlar karşısında piyasayı regüle etmek için var ve piyasa dengeleri kontrol altına alınabilir.

Sadece Türkiye’de değil dünyada da konut krizi yaşanıyor. Mesela Kanada Hükümeti, yabancılara konut satışını yasaklamaya hazırlanıyor. Söz konusu tasarı; artan fiyatlar nedeniyle konut almakta zorlanan Kanadalıları korumayı amaçlıyor.

Yaz mevsimi geliyor. Evlenmek, yuva kurmak isteyen gençler bütçelerini aşan ev ve kira fiyatları karşısında çaresiz. Bu durumda gençler nasıl evlenecek? Sonuç olarak aile düzenini, aile yapısını da tehdit eden bir sorundan bahsediyoruz.

Arz ile talep arasındaki dengesizlik, maliyet giderleri, yabancıların konut satışı, göç akışı, manipülasyon, fırsatçılık, ne dersek diyelim; ortada çözüm bekleyen bir sorun var, risk yönetimi ile bu sorunun daha da derinleşmesinin, sosyal krize dönüşmesinin önüne geçilmeli…

Yazarın Yazıları